Opatrnost při nákupu nemovitosti ve Španělsku

- aneb dvě polopravdy nikdy netvoří pravdu celou

Internet je v poslední době plný pozitivních, až naivně optimistických reklam na investice do nemovitostí ve Španělsku. Přicházejí od firem známých i neznámých a noví zprostředkovatelé rostou jako houby po dešti. Skoro každý, kdo si tu koupil jednu nemovitost, je najednou „velký odborník“ na reality a nabízí své služby široké veřejnosti.

Naposledy dnes jsem zahlédla inzerát, který sliboval výbornou návratnost (ROI) při turistickém pronájmu nabízeného bytu v rezidenčním komplexu. A já se ptám: jak?

Od 3. 4. 2025 totiž v celém Španělsku platí zákaz udělování turistických licencí ve všech rezidenčních budovách. Pokud by byt licenci už měl, pak je podle nových zákonů v našem regionu nepřenosná – tedy v okamžiku, kdy se stanete novým majitelem bytu, licence zaniká.

Existuje sice jedna výjimka, která dává investorům určitou naději. Zákon říká, že pokud 60 % vlastníků v domě schválí turistický pronájem, město licenci vydá.

Jaká je ale realita?

Prověřovali jsme situaci v přibližně 100 rezidenčních komplexech a pouze v jednom jediném se našlo více než 60 % vlastníků, kteří s turistickým pronájmem souhlasili. Tento komplex se ale nachází 5 km od golfu a zhruba 12 km od moře.
Takže otázka zní: má taková nemovitost skutečně investiční potenciál?

faktura Lucia webdesigntttt

První polopravda: „Dám byt na sezónní pronájem a je vyřešeno“

Často slyšíme argument:

„Když nezískám povolení od sousedů, dám byt na sezónní pronájem. Můžu ho klidně pronajímat na 11 dní a víc, nepotřebuji licenci ani souhlas.“

Ano, je pravda, že u sezónního pronájmu nepotřebujete souhlas sousedů ani turistickou licenci.

❗ Ale pozor – nejedná se o turistický pronájem.

 

Byt můžete pronajímat výhradně za účelem dočasného bydlení, například:

  • studentům
  • pracovníkům na dočasném projektu
  • lidem na zdravotním pobytu
  • při relokaci

Pokud tento zákon porušíte, mohou vás čekat velmi vysoké pokuty. Osobně jsem slyšela o norské rodině, která dostala pokutu až 55 000 € – což už může být pro někoho likvidační.

A teď si položme další otázku:
Kolik takových studentů, důchodců nebo pracovníků reálně během roku najdete?

V roce 2024 navštívilo Španělsko více než 94 milionů turistů – a ti si všichni ubytování našli. Bytů k pronájmu bylo tedy obrovské množství. Ale od 1. 7. 2025 musela platforma Airbnb odstranit 65 000 bytů, které neměly turistickou licenci. Pár dní byl velkej chaos… pak si ale majitelé tyto nemovitosti zaregistrovali jako sezónní pronájem (získali tzv. NRA číslo) a vrátili je zpět na platformu.

Ve výsledku je dnes Airbnb doslova přeplněné nemovitostmi, které jsou nabízeny výhradně jako sezónní pronájmy.

Jaká je tedy šance, že si zrovna váš byt vybere důchodce ze Švédska nebo Anglie?
Upřímně? Velmi malá.

Vidíme reálná čísla jedné naší známé – za půl roku jeden jediný dvoutýdenní pobyt.

A ještě jedna důležitá věc:
❌ Není pravda, že u sezónního pronájmu nepotřebujete žádnou registraci.
I zde je povinné mít NRA registrační číslo.

Spoléhat se tedy na to, že koupím investiční byt, dám ho na sezónní pronájem a budu mít 6–7 % ročně zisk, je bohužel utopie.

A poslední překvapení?
I když sezónní pronájem nepotřebuje souhlas sousedů předem, mohou vám ho na schůzi vlastníků dodatečně zakázat, pokud jim nebude vyhovovat.

Druhá polopravda: „Koupíš dnes, prodáš za rok o 40 % dráž“

Další časté reklamy hlásají:

„Kupte byt v novém projektu hned na začátku a během krátké doby vyděláte 30–40 %.“

Ano, tohle bylo možné – ale pokud jste to udělali před 2–3 lety. Ceny nemovitostí tehdy skutečně rostly rekordním tempem a některé byty tuto hodnotu opravdu nabrali.

Autoři těchto reklam ale zapomínají na dvě zásadní věci:

 

1:Minulost se nebude opakovat

Růst, který jsme viděli v posledních letech, už tak brzy nepřijde. Nejnovější finanční analýzy hovoří o růstu 5–7 % v příštích dvou letech a následné stabilizaci kolem 3 -4 % ročně.

 

2: Poplatky při prodeji, o kterých se v reklamách mlčí

Tvůrci podobných reklam bohužel velmi často „zapomínají“ zmínit skutečné náklady, které jsou s nákupem a hlavně s prodejem nemovitosti ve Španělsku spojené.

Začněme už u samotného nákupu. Jak už většina z vás ví, nákupní poplatky se pohybují okolo 14 % z kupní ceny. Tím to ale zdaleka nekončí. K tomu je potřeba připočítat:

  • zařízení a vybavení bytu
  • nábytek
  • spotřebiče
  • klimatizaci

A jsme rázem na dalších 4–5 %.

Poplatkům se ale nevyhnete ani při prodeji. A tady bývají investoři často nemile překvapeni.

V první řadě si stát vezme 19 % daň ze zisku.
Pokud by vás náhodou napadlo tuto daň nepřiznat, pak vězte, že při prodeji se pro jistotu automaticky zadrží 3 % z celé prodejní ceny. Tyto peníze vám budou vráceny pouze v případě, že řádně podáte daňové přiznání a vše doložíte.

Dále je potřeba počítat s poplatkem Plusvalía. Ten sice nebývá extrémně vysoký, ale i tak je to další náklad, se kterým musíte počítat.

A tím stále nekončíme.

Naprostá většina lidí prodává nemovitost prostřednictvím realitní kanceláře. Pokud budete mít opravdu štěstí, najdete kvalitního a férového makléře, který si za své služby vezme kolem 3 %. Realita je ale často jiná – běžná provize se pohybuje kolem 5 % plus DPH.

Samozřejmě se můžete pokusit prodat byt sami. Ze zkušeností ale víme, že takový prodej se často táhne i déle než rok, a to je čas, který vás stojí nejen peníze, ale i energii a nervy.

Když si to všechno sečteme, pak při zhodnocení nemovitosti o „pěkných“ 20–25 % budete ve výsledku rádi, když vám po prodeji zbyde alespoň na kávu.

Právě proto vždy říkáme: pokud chcete kupovat nemovitost jako rychlý kšeft, nechte si opravdu dobře poradit. Například byt se dvěma ložnicemi je z hlediska dalšího prodeje výrazně žádanější a likvidnější než byt se třemi ložnicemi.

My osobně našim klientům doporučujeme dlouhodobé investice, a to právě kvůli vysokým nákladům, které jsou spojené nejen s koupí, ale i s následným prodejem nemovitosti.

Závěr – proč Španělsko i přes všechna „ale“ milujeme

Rádi bychom na závěr zdůraznili jednu důležitou věc:
tímto článkem vás rozhodně nechceme odradit od Španělska. Právě naopak.

Španělsko je nádherná země, která nabízí mnohem víc než jen investiční příležitosti. Je to země slunce, moře, pláží, skvělého jídla, otevřených a přátelských lidí a životního stylu, který vás naučí zpomalit a opravdu si užívat každý den. Kvalita života je tu vysoká a pocit svobody a lehkosti, který tu člověk zažívá, se jen těžko popisuje slovy.

My osobně jsme se rozhodli ve Španělsku usadit – a můžeme s naprostou upřímností říct, že jsme svého rozhodnutí nikdy nelitovali. Naopak. Každý den nás utvrzuje v tom, že to byla jedna z nejlepších životních voleb, jaké jsme udělali.

Jediné, co se snažíme našim klientům a čtenářům předat, je realistický pohled. Investování do nemovitostí ve Španělsku má svá specifika, zákony a pravidla, která se rychle mění. Proto je potřeba být obezřetný, dobře informovaný a nenechat se zlákat líbivými sliby rychlých a snadných zisků.

Když kupujete byt doma, většinou hledáte rovnou ten „pravý“.
Když kupujete nemovitost v zahraničí, kde se nevyznáte, měl by být postup jiný.

Nejdříve si najděte spolehlivého člověka, který se stane vaším průvodcem – někým, kdo pochopí vaše sny, cíle a představy a dokáže vám hned na začátku říct, zda jsou reálné, nebo spíš utopií. Až poté dává smysl řešit konkrétní lokality a teprve nakonec samotnou nemovitost.

Protože byt se dá vždy zrekonstruovat, přemalovat, zmodernizovat a znovu zařídit.

Ale lokalitu už nikdy nezměníte.

A právě proto budeme rádi tím „kamarádem na objevitelské stezce“ světem španělských nemovitostí – někým, kdo vám pomůže najít nejen správnou investici, ale i místo, kde se budete cítit opravdu dobře.