Nejvyšší soud:

– zrušil rozhodnutí valencijského soudu
– zrušil autorizaci Generalitat z 29. dubna 2005
– a dospěl k závěru, že původní stavební licence z roku 1988 nemohla být použita jako základ pro ochranu projektu před novou právní úpravou pobřeží

Ještě důležitější je, proč. Nejvyšší soud konstatoval, že právo stavět nebylo v roce 1988 definitivně „získáno“, protože licence byla podmíněna dalšími urbanistickými kroky. Navíc skutečný projekt, který byl následně realizován, nebyl jednoduše totožný s původním projektem z roku 1988. Soud proto nepřijal argument, že se na něj automaticky vztahuje přechodná ochrana před Ley de Costas. A teď to nejdůležitější Nejvyšší soud v rozsudku dokonce uvedl, že nelze vyloučit, že mimořádná rychlost při vydání licence v červnu 1988 a při prvním schvalování Estudio de Detalle v červenci 1988 mohla souviset se snahou vyhnout se aplikaci nového Ley de Costas. To ale soud formuloval pouze jako možnost, nikoliv jako prokázaný fakt. Tento detail je důležitý právě proto, že ukazuje, jak vážně soud posuzoval časovou posloupnost jednotlivých povolení.

A co kupující?

Tady se příběh stává ještě zajímavějším. V době rozhodnutí Nejvyššího soudu už nebyla na místě jen developerská firma. Byli tam běžní vlastníci bytů. Celkem jde o 168 bytů. Lidé, kteří si byt koupili, zaplatili za něj často stovky tisíc eur a měli k němu vlastnické právo zapsané v Registro de la Propiedad. Oficiální dokumentace následně řešila právě zápis rozsudku do katastru a skutečnost, že jednotlivé jednotky byly vedeny na třetí osoby. A přesto rozhodnutí soudu zasáhlo celý komplex. To je důvod, proč „je to v katastru“ nestačí. Tady je podle mě nejdůležitější lekce celého případu: Registro de la Propiedad není certifikát, že stavba nikdy nemůže mít problém podle Ley de Costas. Zápis potvrzuje existenci evidovaného vlastnického práva. Ale neřeší automaticky všechny otázky veřejného práva, územního plánování a ochrany pobřeží. A přesně to se ukázalo u Gemelos 28.

Vlastník mohl mít:

✓ kupní smlouvu
✓ zápis v Registro de la Propiedad
✓ byt v existující budově
✓ stavební historii projektu
✓ vydané správní licence a přesto se později mohl dostat do situace, kdy soudní rozhodnutí směřovalo k odstranění celé stavby

A příběh tím neskončil. Po rozsudku Nejvyššího soudu z roku 2012 se začal řešit výkon tohoto rozhodnutí. V roce 2017 valencijský soud nařídil demolici obou věží a zároveň uložil. Generalitat povinnost vlastníky odškodnit. Podle pozdějšího rozhodnutí se má náhrada týkat vlastníků bytů, garáží a dalších částí komplexu. V současnosti se stále připravuje praktické provedení rozsudku a řeší se ocenění jednotlivých nemovitostí. Jako termín zahájení demolice byl stanoven říjen 2029. Takže jde o skutečný a stále probíhající právní příběh — nikoli o starou urbanistickou historku, která už nemá žádný význam. Co to znamená pro kupujícího v první linii? Neznamená to:„Každý byt u moře je nebezpečný.“ To by bylo nesprávné. Znamená to ale něco jiného: Čím blíže je nemovitost pobřeží, tím méně stačí základní kontrola vlastnictví. U běžného bytu může klient říct: „Je to zapsané v Registro de la Propiedad.“ U nemovitosti v první linii je potřeba jít dál.

Je potřeba zkontrolovat například:

* Registro de la Propiedad
* Catastro
* stavební licenci
* licenci k užívání
* historii projektu
* územní plán
* oficiální deslinde de Costas
* servidumbre de protección
* servidumbre de tránsito
* případné autorizace Costas
* případná soudní a správní řízení

A pokud je potřeba právní prověrka, pak je potřeba ji udělat pro konkrétní projekt a konkrétní nemovitost. Proč nestačí říct: „Ale vedle stojí další domy“? Protože ani existence celé řady budov vedle sebe není automaticky důkazem stejného právního režimu.

Dva projekty mohou stát několik desítek metrů od sebe a mít:

– jiné datum povolení
– jinou parcelu
– jinou historii
– jiný deslinde
– jiné pobřežní povolení
– jiný územní plán
– jiný právní režim

Proto není možné říct: „Tahle oblast je zastavěná, takže je všechno v pořádku.“A právě tady má svou hodnotu realitní makléř a právník. Pokud klient hledá nemovitost v první linii, profesionální služba není jen: „Najdu vám byt s výhledem na moře.“ Je také: „Pomůžu vám zjistit, zda je konkrétní nemovitost vhodná k bezpečnému nákupu.“ A to vyžaduje čas. Pokud klient po několika měsících hledání změní projekt, není možné jednoduše použít právní prověrku předchozího projektu. Nový projekt = nová parcela = nová dokumentace = nová právní kontrola. A pokud je do procesu zapojen advokát, je zcela legitimní, že tato práce není zdarma.

Gemelos 28 je proto důležitá lekce. Ne proto, že by dokazoval, že všechny nemovitosti u moře jsou rizikové. Ale proto, že ukazuje něco mnohem konkrétnějšího: Ani stavební povolení není vždy konec příběhu. Ani povolení od regionálního orgánu není vždy konec příběhu. Ani zápis v Registro de la Propiedad není absolutní garancí. A ani skutečnost, že v budově normálně žijí lidé, není sama o sobě důkazem, že je její právní situace navždy vyřešená. Gemelos 28 měly povolení, prošly správním procesem, byly postaveny, prodány a obydleny. A přesto se jejich právní historie dostala až k Nejvyššímu soudu — a následně k pravomocnému procesu směřujícímu k demolici. Proto u klienta, který hledá nemovitost v první linii, není právní prověrka zbytečný luxus. Je to jedna z nejdůležitějších částí celého nákupu. A někdy je nejbezpečnější rozhodnutí nevybrat ten byt, který má nejlepší výhled na moře, ale ten, jehož právní situace je nejlépe doložená.